Турция — страна, где встречаются культура двух континентов. Это государство, которое в последние годы вызывает интерес у растущего числа инвесторов, что приводит к очевидным изменениям в структуре рынка коммерческой и жилой недвижимости. В данной статье представлены характеристики отдельных сегментов этого рынка и возможные направления его развития.
Ранее правовые аспекты рынка недвижимости Турции регулировались документом 1934 года, измененным законом от 27 июля 2005 года, который вступил в силу 7 января 2006 года. Этот акт основан на принципе взаимности, предполагая, что владельцами собственности в Турции могут стать только граждане государств, разрешивших туркам покупать собственную землю. Наиболее важные пункты этого закона:
- иностранец не может приобрести более 25 000 м² земли без специального разрешения Совета министров Турции;
- иностранцы могут владеть только 5/1 000 землями в каждой из турецких провинций.
Кроме того, каждый потенциальный покупатель должен обратиться к военным властям с просьбой предоставить ему право на приобретение определенного имущества, застроенного или нет. Это делается для того, чтобы определить, не является ли данный район местом особой важности для армии, и является ли данное подразделение подходящим потенциальным владельцем земли или здания. Унаследованная недвижимость не подпадает под такие ограничения.
Обзор турецкого рынка можно начать с коммерческой недвижимости: офисов, торговых центров и отелей, а затем перейти на жилой сектор. Можно рассмотреть ситуацию на примере Стамбула, так как большая часть прямых иностранных инвестиций Турции находится там.
Офисы
Офисы класса А можно найти в девяти деловых районах Стамбула: три из них расположены на азиатской стороне (Козятаги, Алтунизаде и Умрание), а остальные шесть — на европейском берегу (Левент, Этилер, Маслак, Дж. Тепе-Сисли-Зинцирликую, Таксим). В представительском здании Козятагского района расположены штаб-квартиры Нида Куле, Бостон Науч, Эрсиес Бору, Коне и ТЭБ. В Sun Plaza, Маслак, вы можете найти офисы Emaar Properties, Deloitte & Touche, Landmark и ST Loader. В свою очередь, в представительском здании Levent, Kanyon, офисы приобрели Euro Hypo, Merill Lynch, IFC, Glencore и Regus. В список Стамбула также входят PriceWater-House Coopers, HSBC и Dubai Port — компании с ведущим мировым бизнесом.
Существует значительный спрос на качественные офисные помещения в европейской части города, что не сопровождается аналогичным уровнем предложения. Результатом является постоянное увеличение арендной платы как для офисов класса А, так и для класса В. В то же время арендные расходы в зданиях более низкого стандарта все еще уменьшаются в надежде, что это привлечет покупателей.
Многие компании считают лучшим решением найти место для офиса в азиатской части города. Примером может служить район Козятаги, особенно привлекательный из-за его расположения вблизи обеих основных коммуникационных артерий города. Здание Нида Куле, построенное в 2004 году, считается одним из самых престижных адресов в этом районе. Оно имеет 18 520 м² арендуемой площади (из них 812 м² на первом этаже) по цене около 15 долларов за квадрат. Дополнительное преимущество — 575 парковочных мест. Среди компаний, которые решили арендовать офисные помещения в Козягаги, можно найти P & G, Transcom, Unilever, BP, Colgate & Palmolive, Shell, Kone.
Торговые центры
Учитывая постоянный рост покупательской способности турецкого общества, неудивительно, что количество торговых центров, созданных в последние годы в Турции, растет. Основные мировые участники в этой отрасли присутствуют на турецком рынке. Немецкая Metro Group имеет там 9 магазинов, 3 в Стамбуле и один в Измире, Анкаре, Бурсе, Адане, Бодруме и Алании. Компания уже инвестировала около 300 миллионов евро в новые объекты и гипермаркеты.
Французская компания Carrefour с момента инвестирования в турецкий рынок в 1996 году уже вложила более 1 миллиарда долларов, занявшись строительством торгового центра стоимостью 100 миллионов евро, способного вместить около 200 магазинов. Центр расположен в одном из районов Стамбула, Мертер, и считается крупнейшей инвестицией компании за пределами Франции.
В свою очередь, британская Tesco приобрела контрольный пакет в сети супермаркетов Kipa в ноябре 2003 года. Также не следует забывать о ECE с 7 гипермаркетами в Турции, Bauhaus с 3 гипермаркетами в Стамбуле, планируемых еще в Анкаре, и шведской IKEI, которая свой первый гипермаркет открыла в мае 2005 года в Умрание, район Стамбула, а затем еще один в Измире.
Показательное здание — это, безусловно, торговый центр Kanyon, построенный в апреле 2006 года. Руководителем проекта был Маркус Лехто, архитекторы, ответственные за инновационный дизайн — студия Jerde Partnership, а инвесторы — Eczacibasi Holding. Здание, состоящее из 26 этажей, 179 роскошных апартаментов и 37 500 м² торговых площадей расположено в центре Левенту. Открытое торговое пространство состоит из трех этажей взаимосвязанных изогнутых балконов, которые могут нагреваться до 15-30°C в течение года в случае холода или дождя. Впервые в Турции здесь открыли такие бренды, как Hermes, Chanel, Chopard, Swarowski и Harvey Nichols. По мнению авторов проекта, это не просто очередной торговый центр, а общественное пространство, в котором жители Стамбула захотят провести время. Отсюда и наличие 9 экранов, амфитеатра под открытым небом, где проходят живые выступления, эксклюзивные бары, рестораны и оздоровительный центр. Также не стоит забывать и о жилой части здания. Всего 179 квартир, с ценами от 200 000 до 2 000 000 долларов, которые были проданы задолго до завершения строительства торгового центра Kanyon. На этот факт, вероятно, повлияли роскошная внутренняя отделка, собственные террасы для жителей верхних этажей, частные сады для владельцев нижних этажей и около 3500 м² общей площади для отдыха.
Гостиницы
Стамбул является особенно привлекательным городом с точки зрения туризма, благодаря своему уникальному географическому положению и интересным памятникам. У турецкого мегаполиса ранее была возможность принимать у себя множество международных соревнований, таких как финал Кубка Лиги чемпионов УЕФА или Гран-при Формулы 1. Однако в этих случаях стало очевидным отсутствие достаточного количества пятизвездочных отелей. В результате инвесторы и девелоперы начали строительство новых объектов этого класса, как в европейской, так и в азиатской части Стамбула. Отели также создаются путем реконструкции исторических зданий. Пятизвездочные отели, которые являются знаковыми, — это, безусловно, Ramada Plaza (176 номеров), World Park Hotel (историческое здание склада, 172 номера) и Radisson SAS Bosphorus Hotel (120 номеров). В будущем планируется строительство новых четырех- и пятизвездочных отелей за пределами центра города, например, вдоль Босфора.
Жилой квартирный рынок
Турция — это страна с относительно молодым обществом, так как половина граждан моложе 25 лет. Согласно статистике, около 800 000 пар ежегодно женятся и ищут свой дом. Неудивительно, что спрос на жилую недвижимость в этой стране особенно высок. Деловой климат дополнительно поддерживается тем фактом, что почти половина зданий в большинстве турецких городов должна быть обновлена.
В Стамбуле в настоящее время реализуется большинство жилых проектов, финансируемых как правительством, так и частными застройщиками. Интересно, что многие компании вкладывают значительные средства в рекламу, обычно проводимую до начала строительства. Совместное предприятие Varlibaslar Yapi Sanayi-Teknik Yapi, отвечающее за проект Uphill Court, потратило на это 7 миллионов долларов, в результате чего за две недели было продано 900 апартаментов. Такое поведение, по-видимому, также обусловлено особенно острой конкуренцией между отдельными строительными компаниями.
Любопытным моментом является обычай именовать конкретный проект иностранным именем, например, Pelican Hill, Elysium Garden, Selenium Twins или Sunrise Residence. Зарубежные товары в настоящее время в Турции ценнее, чем отечественные, и аналогичным образом, по мнению экспертов, ситуация на рынке недвижимости должна выглядеть примерно так. В течении последних десяти лет жилищное строительство развивается на окраине Стамбула.
Не следует забывать и об иностранных частных инвесторах, заинтересованных в покупке дома или квартиры в Турции. Особенно низкие цены привлекают их. Ранее купить хороший дом в Бодруме можно было всего за 30 000 евро. Сейчас это невозможно, но 70-100000 евро на недвижимость по-прежнему являются разумной ценой для многих граждан Евросоюза. Большинство сделок такого типа совершается в Анталии, Фетхии и вышеупомянутом Бодруме. Самыми частыми клиентами местных брокеров по недвижимости, конечно, являются граждане Великобритании, Германии, Испании, Нидерландов и США. Тем не менее, уровень иностранного владения недвижимостью в этой стране относительно низок по сравнению, например, с Испанией, поэтому турецкие агентства организуют презентации своего предложения, например, в Великобритании. Они встречаются там со значительным интересом, что неудивительно, учитывая цены на недвижимость в Соединенном Королевстве.
Таким образом, Турция оказывается рынком многих возможностей. Это относится как к крупным компаниям из строительной отрасли, ищущих новые инвестиционные возможности, так и к индивидуальным инвесторам, заинтересованных в покупке недорогого дома для отдыха. Демографические показатели и перспективы развития этой страны позволяют делать оптимистичные прогнозы относительно будущего рынка коммерческой и жилой недвижимости Турции.
